Casi cada semana llega alguien con la misma historia. Compró una casa con un contrato privado, o la familia lleva décadas viviendo en un terreno que nunca se escrituró, y al pedir un certificado al Registro Público descubre que el inmueble sigue a nombre del vendedor, del abuelo. Mientras eso no se corrija, vender con seguridad, pedir un crédito hipotecario o heredar se vuelve complicado. Hay forma de regularizar un inmueble, pero no existe un solo camino, y escoger el equivocado al principio suele costar años.
¿Por qué el inmueble no está a su nombre?
Lo que más vemos es una compraventa privada que nunca pasó por notario. Luego, el vendedor que murió o dejó de contestar antes de firmar la escritura. También es muy común la herencia que nadie tramitó: los padres o los abuelos fallecieron y el predio sigue a su nombre. Y hay terrenos que jamás se inscribieron. Antes de hablar de juicios, lo primero es sentarse con sus papeles y con lo que dice el Registro.
Las vías que normalmente se usan
Escrituración voluntaria. Si el vendedor o sus herederos aparecen y están de acuerdo en firmar, se va con un notario y se otorga la escritura. Antes de citarse, revise que no haya adeudos de predial o agua ni gravámenes que detengan la operación.
Juicio de otorgamiento y firma de escritura. Sirve cuando usted tiene un contrato de compraventa válido, pagó el precio y el vendedor no quiere firmar o no se le localiza. Se le demanda para que el juez lo condene a formalizar, y si aun así no lo hace, el juez firma en su rebeldía. Aquí todo depende de que pueda probar el contrato y los pagos, así que guarde cada recibo.
Juicio de usucapión o prescripción adquisitiva. ¿No tiene contrato, o el que tiene no alcanza? La posesión prolongada puede hacerlo propietario. En la Ciudad de México, por regla general, se requieren cinco años de posesión de buena fe o diez de mala fe, siempre que la posesión sea en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. Yucatán y los demás estados tienen sus propias reglas, de modo que el análisis se hace con la ley del lugar donde está el inmueble. El juicio de usucapión se promueve contra quien aparece como dueño en el Registro, y la sentencia favorable se inscribe para que el predio quede a su nombre.
Inmatriculación. Si el predio nunca se inscribió, no hay titular registral a quien demandar. Lo que procede es la inmatriculación, por vía administrativa o judicial según el caso, para abrirle su primer folio en el Registro.
Herencias sin escriturar. Cuando el titular falleció, casi siempre hay que abrir la sucesión, ante notario si la ley lo permite o ante un juez, para nombrar herederos y adjudicar el inmueble. A veces viene mezclado con una venta privada que hizo uno de los herederos, y hay que resolver ambas cosas.
CDMX y Mérida no funcionan igual
En la Ciudad de México las inscripciones se hacen ante el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la CDMX y los juicios se llevan en los juzgados civiles locales. Conviene revisar también la situación catastral y los adeudos de predial y agua, porque el notario los va a pedir para escriturar.
En Yucatán, el Registro Público de la Propiedad y el Catastro están dentro del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY). En la escrituración en Mérida nos topamos seguido con antecedentes muy antiguos, medidas que no coinciden con lo que hay en el terreno o predios que fueron ejidales. Por eso revisamos antecedentes registrales y catastrales antes de decidir la vía. Cada estado tiene su Código Civil, y lo que funciona en la capital no siempre se aplica igual en Yucatán.
¿Qué papeles debe juntar?
Todo lo que tenga: contratos privados, recibos, boletas de predial y agua, fotos o constancias de que usted ha vivido o cuidado el inmueble, actas de defunción y de parentesco si hay una herencia, y cualquier certificado del Registro. Ninguna vía es automática. Los tiempos dependen del juzgado, de que se localice a las partes y de la calidad de las pruebas, y desconfíe de quien le prometa una fecha fija.
Si quiere que revisemos su caso
En Grupo ASA somos abogados en CDMX y Mérida y llevamos regularizaciones, escrituraciones, usucapiones y sucesiones en las dos sedes. Empezamos por revisar sus documentos para decirle qué vía le conviene. Si necesita asesoría legal en Mérida, o un abogado bilingüe en México porque el inmueble es de un familiar en el extranjero o de un cliente que no habla español, puede ver cómo trabajamos la regularización de inmuebles y los juicios civiles y mercantiles.
Este artículo ofrece información general sobre la legislación aplicable en la Ciudad de México y en Yucatán a octubre de 2026. No constituye asesoría para un caso concreto ni sustituye la revisión de sus documentos por un abogado. Cada asunto debe analizarse conforme a la ley vigente y a sus circunstancias particulares.