Casi cada semana llega a la oficina alguien de Estados Unidos, Canadá o Europa que ya escogió casa en Mérida. A veces ya dejó un anticipo. La casa suele ser preciosa. Los papeles están en español, las reglas son las mexicanas y el trámite se parece poco al de su país. La mayoría de los problemas que después nos toca resolver se habrían visto en una hora de revisión antes de firmar.
Lo que sigue es lo que revisamos, más o menos en el orden en que va apareciendo, cuando un extranjero compra, renta o remodela un inmueble en Mérida y en el resto de Yucatán.
1. Sí puede ser dueño en Mérida, a través de un fideicomiso
El artículo 27 de la Constitución impide a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras en una franja de 50 kilómetros a lo largo de las playas, la llamada «zona restringida». Mérida está a unos 35 kilómetros del Golfo de México. Por eso, en la práctica, el comprador extranjero adquiere su vivienda mediante un fideicomiso: un contrato con un banco, autorizado por la Secretaría de Relaciones Exteriores. El banco conserva la titularidad y usted tiene todos los derechos de un propietario. Puede vivir en la casa, rentarla, venderla o dejarla a sus hijos. Si la inversión no es residencial, también se puede comprar a través de una sociedad mexicana.
Antes de firmar el fideicomiso, pregunte tres cosas. ¿Qué banco será el fiduciario? ¿Cuánto cobra por constituirlo y cuánto cada año? ¿Ya designó beneficiarios sustitutos? Esa última es la que más se olvida, y por ella hay familias que terminan en un juicio sucesorio para heredar una casa que pudo pasarles sin juicio.
2. ¿El que vende es el dueño? ¿La casa tiene deudas?
No entregue ningún anticipo hasta saber que quien vende es el propietario inscrito en el Registro Público de la Propiedad. En Yucatán lo opera el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial (INSEJUPY). El documento que necesita es el certificado de libertad o de existencia de gravamen, que dice si hay hipotecas, embargos o demandas inscritas sobre el inmueble. Luego revise el predial y el agua. Los dos deben estar pagados.
Un detalle más. Desde 2024 Yucatán lleva un registro estatal de asesores inmobiliarios, y solo los registrados pueden intermediar en una compraventa. Pídale a su agente el registro. Uno serio no se va a molestar.
3. El terreno que sale demasiado barato: la tierra ejidal
Mucha de la tierra alrededor de Mérida y en la costa fue, o sigue siendo, ejidal: propiedad social regida por la ley agraria. Una parcela ejidal no se compra con un contrato privado, por más formal que se vea. Primero tiene que pasar por un procedimiento para volverse propiedad privada, con título inscrito en el Registro Público. Cuando vemos un terreno de playa muy por debajo del precio de la zona, es lo primero que buscamos. Varios de los peores casos de la península empezaron así, con un terreno que nunca se regularizó.
4. La promesa que se firma meses antes de escriturar
Casi todas las compraventas empiezan con un contrato de promesa, que se firma bastante antes de la escritura. Mucha gente lo toma como un trámite. No lo es. Ahí se fijan el precio, el anticipo, los plazos y qué pasa si alguien se echa para atrás. Normalmente lo redacta el vendedor o el agente. Pida que se lo pongan en su idioma y léalo renglón por renglón. ¿Quién se queda con el anticipo si la operación no se cierra? ¿Qué penas convencionales hay? ¿Qué tiene que pasar para que usted quede obligado a escriturar?
5. La firma es ante notario, y el notario no es un sello
El notario público en México no es un simple testigo. Es un abogado con nombramiento del Estado que redacta la escritura, calcula y retiene los impuestos e inscribe la compraventa. Por lo general lo elige el comprador. En Mérida, el impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) es progresivo, a partir del 2.5% del valor, y los gastos totales de escrituración suelen quedar entre el 4% y el 7%. Pida al notario un presupuesto por escrito con tiempo, para que la cifra no lo sorprenda el día de la firma.
6. Remodelar una casona en el Centro
Muchas casas del Centro Histórico están protegidas. Va a necesitar la licencia municipal de construcción y, si el inmueble está catalogado, puede requerir también permiso del Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH). Pero los pleitos que más vemos son con contratistas. La obra se queda a medias, el presupuesto no deja de crecer y el dueño pagó en efectivo sin nada firmado. Póngalo por escrito desde el primer día: qué se va a hacer exactamente, pagos según el avance y una pena por retraso.
7. Rentar: arrendamiento tradicional o Airbnb
Si usted renta una casa o renta la suya, el contrato debe decir con claridad la renta, el depósito, la garantía, el plazo, quién paga las reparaciones y cómo se devuelve el depósito. Casi todos los pleitos de arrendamiento que llegan giran en torno a alguno de esos puntos. Si renta a turistas por Airbnb u otra plataforma, el impuesto estatal sobre hospedaje aplica también a casas y departamentos, y tiene que darse de alta como anfitrión ante la Agencia de Administración Fiscal de Yucatán. El estado también anunció nuevas reglas para la renta vacacional. Si ya renta, vale la pena revisar cómo está.
8. Cuando la otra parte no cumple
El vendedor no entrega. El contratista desapareció con el anticipo. El inquilino lleva meses sin pagar. La ley le da dos caminos: exigir el cumplimiento del contrato o pedir su rescisión, y en los dos puede reclamar daños y perjuicios. Con la sentencia en la mano, se puede ejecutar sobre los bienes de la contraparte. No deje pasar mucho tiempo para decidir, porque algunas de estas acciones tienen plazos.
9. Testamento mexicano y poderes firmados en el extranjero
Si tiene bienes en México, un testamento mexicano le facilita mucho a su familia heredarlos. Y si no va a estar en Mérida cuando haya que firmar, puede otorgar un poder desde su país, pero tiene que apostillarse y traducirse para que surta efectos aquí.
Por qué conviene un despacho que trabaje en los dos idiomas
Todo lo anterior pasa en español: contratos, certificados del Registro, escrituras y escritos ante los tribunales. El problema más común que vemos es también el más simple: alguien firmó un documento que no entendió del todo. Grupo ASA es un despacho bilingüe con oficinas en Mérida y en la Ciudad de México. Revisamos cada documento con usted en inglés antes de que firme, y llevamos asuntos inmobiliarios, contratos, sucesiones y juicios en Yucatán y en la Ciudad de México.
Conozca nuestro servicio de regularización y recuperación de inmuebles y de juicios civiles y mercantiles. English version: Buying, renting or investing in Mérida as a foreigner.
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Este artículo ofrece información general sobre la legislación mexicana y de Yucatán a octubre de 2026. No constituye asesoría para un caso concreto; cada situación debe revisarse en lo particular.